Haus verkaufen: diese Steuern fallen an

Sie haben ein Haus verkauft oder planen den Verkauf einer Immobilie? Beachten Sie, dass neben Makler- und Notargebühren auch Steuern zu berücksichtigen sind. Für private Verkäufer wichtig: Die Grundstückgewinnsteuer. Gewerbliche Verkäufer müssen die Einkommens- bzw. Gewinnsteuer beachten. In manchen Kantonen gibt es sogar Doppelbesteuerungen. Erfahren Sie, was es mit den Steuern beim Hausverkauf auf sich hat, wie hoch diese in Ihrem Kanton ausfallen und wie Sie (manche) Steuern aufschieben oder gar verhindern können.

Grundstückgewinnsteuer bei Hausverkauf

Es gibt verschiedene Szenarien, die wir hier berücksichtigen wollen. Schliesslich wurde nicht jedes zum Verkauf bestimmte Haus auch zuvor gekauft oder neu gebaut. Viele Häuser und Grundstücke wurden auch vererbt und sollen nun veräussert werden.

Grundlegend gilt: Die Grundstückgewinnsteuer fällt immer an – ganz egal, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist. Auch bei einem vererbten Haus ist die Steuer zu begleichen – nur eben nicht direkt, sondern erst dann, wenn das Haus tatsächlich verkauft wird.

Der Art. 655 ZGB (Schweizerisches Zivilgesetzbuch) regelt, was der Grundstückgewinnsteuer unterliegt:

  • Liegenschaften
  • Selbstständige und dauernde Rechte, die im Grundbuch eingetragen sind
  • Bergwerke
  • Miteigentum an Grundstücken

Wie berechnet sich die Grundstückgewinnsteuer?

Die Grundstückgewinnsteuer berechnet sich aus dem Verkaufspreis abzüglich des ursprünglichen Kaufpreises sowie wertvermehrender Ausgaben und abzugsfähiger Transaktionskosten (z. B. Maklergebühren).

Das folgende Beispiel bezieht sich auf ein Haus, das für CHF 800’000 gekauft und nun für CHF 1’200’000 verkauft wurde. Als wertvermehrende Aufwendungen können CHF 60.000 und als abzugsfähige Transaktionskosten CHF 12.000 angesetzt werden.

Verkaufspreis CHF 1’200’000
– Kaufpreis CHF 800’000
– wertvermehrende Aufwendungen CHF 60’000
– abzugsfähige Transaktionskosten CHF 12’000
= steuerbarer Nettogewinn CHF 328’000

Auf den Reingewinn von in diesem Beispiel CHF 328.000 wird die Grundstückgewinnsteuer erhoben. Wie hoch diese ausfällt, hängt vom jeweiligen Kanton ab. Zudem kann eine lange Haltedauer des Grundstücks bzw. des Hauses die Grundstückgewinnsteuer reduzieren.

Grundstückgewinnsteuer abhängig von Kanton

  • Je nach Kanton unterscheiden sich die Berechnungsmethoden für die Grundstückgewinnsteuer enorm. Im Kanton Zürich freuen sich Verkäufer von Immobilien bereits nach 20 Jahren Besitzdauer über eine um die Hälfte reduzierte Grundstückgewinnsteuer.
  • Der Kanton Genf erlässt Eigentümern, die ihre Immobilie verkaufen wollen, nach 25 Jahren Haltedauer die Grundstückgewinnsteuer komplett.
  • Ebenso werden Bagatellgewinne nicht besteuert. Diese liegen je nach Kanton zwischen CHF 50 (Thurgau) und CHF 12.000 (Solothurn).
  • Viele Kantone setzen ausserdem Zuschläge fest, die bei einer sehr kurzen Haltedauer fällig werden und vor allem Immobilienspekulanten treffen sollen.

Berechnungssysteme

Die Kantone berechnen die Steuern für den Hausverkauf entweder nach dem monistischen oder dem dualistischen System. Beim monistischen System werden Immobilienverkäufe immer über die Grundstückgewinnsteuer besteuert – sowohl bei privaten Verkäufern als auch bei Gewerbetreibenden. Im dualistischen System werden lediglich Privatpersonen (natürliche Personen), die ihre Immobilie veräussern, mit der Sondersteuer besteuert. Bei juristischen Personen (AG, GmbH etc.) sowie anderen Gewerbetreibenden schlagen sich die Gewinne aus dem Immobilienverkauf auf die Einkommens- bzw. Gewinnsteuer nieder.

Der Kanton Genf ist ein Sonderfall und besteuert Privatpersonen und Gewerbetreibende beim Haus-/Immobilienverkauf sowohl mit der Grundstückgewinnsteuer als auch mit der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer. 

Aufschub und Umgehung möglich

Sowohl nach der Erbschaft als auch nach einer Schenkung wird die Steuer nicht sofort fällig. Gleiches gilt, wenn zwei vergleichbare und im gleichen Kanton gelegene Liegenschaften ohne Aufgeld getauscht werden oder eine Änderung oder Aufhebung des ehelichen Güterstandes erfolgt. Das Aufschieben der Steuer kann entsprechend dazu führen, dass irgendwann überhaupt keine Steuer mehr fällig wird.

Handänderungssteuer

Die Handänderungssteuer ist nicht in allen Kantonen zu entrichten und kann neben dem Verkäufer auch den Käufer treffen – abhängig von der kantonalen Regelung oder aber den im Kaufvertrag definierten Bedingungen. In der Regel muss der Käufer für die Kosten aufkommen, Käufer und Verkäufer können sich diese aber auch teilen oder sich darauf einigen, dass der Verkäufer die “Steuer” bezahlt.

Zudem ist der Begriff “Handänderungssteuer” nicht überall einheitlich definiert. In den Kantonen Uri, Glarus, Zug und Schaffhausen wird statt einer “Handänderungssteuer” eine “Grundbuchgebühr“ erhoben. In Kantonen ohne Handänderungssteuer ist ebenso eine Notariats- und Grundbuchgebühr zu entrichten.

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Jasin Isik
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Jasin Isik ist Gründer und Geschäftsführer der SuisseKasse GmbH, der Betreiberfirma von ratgeber-immo.ch. Zu den Geschäftsbereichen der Gesellschaft zählen neben der Immobilienberatung und -vermittlung auch Finanz-, Steuer-, Vorsorge und Versicherungsdienstleistungen. 

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