Haus verkaufen: Was passiert mit laufender Hypothek?

Sie planen, Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus zu veräussern und fragen sich nun, was mit der noch bestehenden Belastung in Form der Hypothek passiert? Grundlegend gibt es drei verschiedene Optionen.

Option #1: Hypothek auflösen und Summe durch Verkaufserlös tilgen

In sehr vielen Fällen nutzen Eigentümer den aus dem Verkauf erwirtschafteten Betrag, um die Hypothek vorzeitig aufzulösen. Für gewöhnlich wird die Bank hierfür eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen - also eine Gebühr dafür, dass Sie die Hypothek vor dem eigentlichen vereinbarten Ende der Vertragslaufzeit zurückzahlen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung bemisst sich auf Basis der folgenden Daten:

  • Hypotherkarbetrag
  • Restlaufzeit
  • laufender Zinssatz für die Festhypothek
  • aktuellen Zinssatz für eine sichere Anlage (Wiederanlagezins)

Beträgt die Zinsdifferenz (Hypothekarzins - sichere Anlage) beispielsweise drei Prozent und läuft der Vertrag für den ursprünglichen Hypothekarbetrag von 450’000 Franken noch vier Jahre, so würden Sie 54’000 Franken Vorfälligkeitsentschädigung zahlen - zzgl. Verwaltungskosten, Bearbeitungsentgelten sowie der regulären Restschuld.

Option #2: Hypothek auf Käufer übertragen

Je nach Verhandlungsgeschick und Zinsbindung könnte es für Verkäufer und Käufer gleichermassen gewinnbringend sein, das Haus bzw. die Wohnung samt Hypothek zu verkaufen.

Insbesondere bei aktuell höheren Marktzinsen ist die günstigere, bestehende Hypothek ein überzeugendes Argument.

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Steigende Zinsen, die daraus resultierende Angst vor einer Neuberechnung der Tragbarkeit und drohende Zwangsversteigerungen veranlassen Eigentümer ebenso zum Verkauf wie veränderte Lebenssituation (z. B. ein privat oder beruflich bedingter Umzug).

Option #3: Hypothek mitnehmen

Die dritte Variante kommt nur in Frage, wenn Sie nach dem Verkauf dieser Liegenschaft eine neue Immobilie kaufen möchten. In diesem Fall ist es in der Regel problemlos möglich, die noch laufende Hypothek auf das neue Objekt zu übertragen.

Vorfälligkeitsentschädigung von Steuer absetzen: Geht das?

Wenn die Vorfälligkeitsentschädigung im Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie steht, also nicht beispielsweise durch eine Umschuldung anfällt, so können Sie die Kosten von der Grundstückgewinnsteuer absetzen. Beachten Sie aber, dass es kantonale Unterschiede geben kann. Informieren Sie sich im Zweifel bei Ihrer zuständigen Finanzbehörde.

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Jasin Isik
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Jasin Isik ist Gründer und Geschäftsführer der SuisseKasse GmbH, der Betreiberfirma von ratgeber-immo.ch. Zu den Geschäftsbereichen der Gesellschaft zählen neben der Immobilienberatung und -vermittlung auch Finanz-, Steuer-, Vorsorge und Versicherungsdienstleistungen. 

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