Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren: Geht das?

Trotz steigender Zinsen, steigender Immobilienpreise und ebenso steigenden Energiekosten träumen viele Schweizer Bürgerinnen und Bürger nach wie vor vom Eigenheim. Und das nicht ganz zu Unrecht. Denn tatsächlich ist vor allem das selbst bewohnte Haus ein gewisser Inflationsschutz. Am notwendigen Eigenkapital, das seitens der Banken für die Vergabe eines Hypothekarkredits gefordert wird, hapert es bei vielen jedoch. So taucht die Frage auf: Lässt sich ein Haus in der Schweiz auch ohne Eigenkapital (fremd)finanzieren?

In der Regel gilt: keine Finanzierung ohne Eigenkapital

Tatsächlich fordern die Schweizer Banken eine Eigenkapitalquote von 20 % des Immobilienwertes. Ein Haus, das CHF 900’000 kosten soll, würde die Bank mit maximal 80 %, also CHF 720’000 finanzieren, CHF 180’000 müssten als Eigenkapital vorhanden sein.

Und damit nicht genug: 10 % - also die Hälfte des Eigenkapitalanteils am Haus, dürfen NICHT aus der beruflichen Altersvorsorge stammen. Lediglich Gelder aus der privaten Vorsorge (Säule 3) dürfen verwendet werden.

Zusammengefasst:

  • 20 % Eigenkapitalquote erforderlich
  • max. 10 % aus der Säule 2 / Pensionskasse
  • Verschuldungsquote von maximal einem Drittel des Einkommens

Eigenkapital erhöhen: so geht’s

Die einzige Lösung besteht also darin, das Eigenkapital zu erhöhen. Dafür stehen verschiedene Optionen zur Verfügung:

1. Säule 3a

Neben dem Pensionskassenguthaben darf auch das Guthaben der Säule 3a frühzeitig aufgelöst werden, wenn dieses der Finanzierung einer selbst bewohnten Immobilie dient.

2. Fremdkredit

Ein Fremddarlehen, also kein Hypothekardarlehen, einer anderer Bank kann ebenso Eigenkapital in die Kasse spülen. Streng genommen handelt es sich aber natürlich nicht um Eigenkapital, sondern um eine weitere Verschuldung.

3. Bürgschaft

Durch eine Bürgschaft erhält die Bank die Sicherheit, dass das Darlehen auch bei Zahlungsunfähigkeit des Immobilieneigentümers und Hypthekennehmers bedient werden kann.

4. Verpfändung von Vermögenswerten

Auch durch eine Verpfändung von Vermögenswerten erhält die Bank eine Sicherheit. Solange die Kreditraten bedient werden, bleiben die verpfändeten Werte geschützt. Die Bank kann diese nur nutzen, wenn Sie Ihren Zahlungspflichten nicht mehr nachkommen (können).

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Jasin Isik
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Jasin Isik ist Gründer und Geschäftsführer der SuisseKasse GmbH, der Betreiberfirma von ratgeber-immo.ch. Zu den Geschäftsbereichen der Gesellschaft zählen neben der Immobilienberatung und -vermittlung auch Finanz-, Steuer-, Vorsorge und Versicherungsdienstleistungen. 

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