Mieteinnahmen versteuern: worauf Sie als Vermieter achten müssen

Sie haben sich dazu entschlossen, Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung zu vermieten, um monatliche Einnahmen zu generieren - oder spielen aktuell mit dem Gedanken, dies zu tun? Dann sollten Sie unbedingt grundlegende Aspekten bezüglich der Vermietung beachten. Einer davon: die Steuern. Wir verraten Ihnen, wie Sie Ihre Mieteinnahmen korrekt versteuern.

Vermietung: Einnahmen immer steuerpflichtig

Die Einnahmen, die Sie aus der Vermietung privater oder gewerblich genutzter Immobilien erzielen, sind stets einkommensteuerpflichtig. Hierbei ist es egal, ob Sie als privater Vermieter oder gewerblicher Vermieter agieren. Wie hoch die Einkommensteuer ausfällt, hängt in der Schweiz stark vom jeweiligen Wohnkanton ab.

Wo muss ich die Einnahmen angeben?

Wichtig: Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien werden immer in dem Kanton versteuert, in dem sich die jeweilige Liegenschaft befindet. Wohnen Sie selber in Zürich, vermieten aber eine Immobilie im Aargau, so müssen Sie dort die durch den Mietzins erwirtschafteten Einkünfte versteuern. Füllen Sie dazu das Formular «ausserhalb des Kantons wohnhafte natürliche Personen mit Liegenschaften» des zuständigen Kantons aus. Liegt das Haus bzw. die Wohnung in Ihrem Wohnkanton, so geben Sie die Einnahmen einfach unter «Einkünfte aus Liegenschaften» in Ihrer normalen Steuererklärung an.

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Beispielrechnung

Nehmen wir an, Sie haben als Angestellter ein Einkommen von CHF 62’000 jährlich (brutto). Hinzu kommen nun Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie in Höhe von CHF 14’000. Dies ergibt entsprechend Gesamteinkünfte in Höhe von CHF 76’000.

Hiervon werden die bereits über den Arbeitgeber abgeführten Lohnabzüge (siehe Brutto-Netto-Rechner) abgezogen. Zudem dürfen Sie etwaige Kosten für Reparaturen, Prämien für notwendige Versicherungen sowie Hypothekarzinsen angeben, um die Steuerlast zu senken. Gleiches gilt für nicht in Verbindung mit der Immobilie stehenden Kosten, die steuerlich geltend gemacht werden dürfen.

Auf den verbleibenden Betrag wird dann Ihre Einkommensteuer, bestehend aus Bundessteuer und kantonaler Steuer, berechnet.

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Einkünfte aus Untervermietung nicht relevant

Einnahmen, die Sie aus der Untervermietung eines Zimmers Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses erzielen, sind steuerrechtlich betrachtet keine Einkünfte. Solche Einnahmen müssen Sie nicht deklarieren.

AHV-Beiträge und Co in der Regel nicht betroffen

Die Beiträge für die staatliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (AHV/IV, Säule 1) ändern sich für gewöhnlich nicht, wenn Sie Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie erzielen. Allerdings gibt es Ausnahmen. In folgenden Fällen wären die Einkünfte AHV-pflichtig:

  • Die Vermietung hat einen betrieblichen Charakter.
  • Sie vermieten die Immobilien auf eindeutig gewerblicher Basis.
  • Ihr selbstständig ausgeübter Beruf ist eng mit der Immobilienbranche verknüpft, wodurch das Indiz besteht, dass es sich bei der Vermietung nicht mehr nur um die reine Verwaltung Ihres Privatvermögens handelt.

Was ist mit der Quellensteuer?

Grenzgänger sowie Personen, die noch keine reguläre Aufenthaltsbewilligung (Ausweis C) besitzen, müssen eine Quellensteuer in der Schweiz abführen. Diese wird bei Angestellten direkt vom Lohn einbehalten (etwa 4,5 %). Zu einer Nachzahlung kommt es in der Regel nicht. Grundlage für die Quellensteuer sind:

[...] alle Einkünfte aus unselbständiger Erwerbstätigkeit (eingeschlossen die Nebeneinkünfte und Naturalleistungen) sowie auf die Ersatzeinkünfte (Art. 84 DBG bzw. Art. 32 Abs. 3 StHG).

Einkünfte aus der privaten, nicht gewerblichen Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung zählen nicht dazu.

Immobilie in der Schweiz - Wohnsitz im Ausland: Was gilt bei den Steuern?

Sollten Sie eine Liegenschaft in der Schweiz vermieten, obwohl Sie weder in der Schweiz wohnhaft noch Grenzgänger sind, empfehlen wir Ihnen, Rücksprache mit Ihrer lokalen Steuerbehörde oder einem Steuerberater zu halten. Für gewöhnlich besitzt der Staat, in dem die Immobilie liegt, das Besteuerungsrecht an den daraus erzielten Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Besteuerung im Belegenheitsstaat). Allerdings wird beispielsweise in Deutschland ein Progressionsvorbehalt einkalkuliert. Die Einkünfte wären entsprechend in der Anlage AUS zu erklären.

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Immobilie verkaufen vs. vermieten - die Unterschiede bei den Steuern

Verkaufen Sie Ihre Immobilie (mit oder ohne Makler) statt diese zu vermieten, so erhalten Sie direkt liquide Mittel und müssen keine Einkommensteuer auf den gesamten Verkaufserlös bezahlen. Es wird stattdessen eine Grundstückgewinnsteuer erhoben. Der Betrag, auf welchen diese Steuer erhoben wird, errechnet sich wie folgt:

Verkaufspreis - ursprünglichen Kaufpreises - wertvermehrende Ausgaben - abzugsfähige Transaktionskosten (z. B. Maklergebühren) = steuerbarer Gewinn

Die Höhe der Steuer hängt stark vom jeweiligen Kanton sowie der Haltedauer der Liegenschaft ab.

Interessant: Bei geerbten Häusern, bei denen es keinen Kaufpreis gab, ist der Preis, den die Vorfahren einst für das Haus bezahlt haben, relevant. Sie brauchen also keine Angst haben, dass die Grundstückgewinnsteuer auf Basis des ganzen Verkehrswerts berechnet wird.

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Jasin Isik
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Jasin Isik ist Gründer und Geschäftsführer der SuisseKasse GmbH, der Betreiberfirma von ratgeber-immo.ch. Zu den Geschäftsbereichen der Gesellschaft zählen neben der Immobilienberatung und -vermittlung auch Finanz-, Steuer-, Vorsorge und Versicherungsdienstleistungen. 

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