Mieten oder kaufen: Vor- und Nachteile im Überblick

Mieten oder kaufen: Das ist nicht nur hier, sondern an vielen Esstischen des Landes die Frage. Und die ist gar nicht mal so leicht zu beantworten, denn es gibt viele Gründe, die jeweils dafür, aber eben auch dagegen sprechen. Um Ihnen die Entscheidung möglicherweise ein wenig zu erleichtern, haben wir die wichtigsten Vor- und Nachteile der beiden Optionen einmal gegenübergestellt und weitere Aspekte beleuchtet. 

Das Wichtigste auf einen Blick:

  • Ob die Miete oder der Kauf günstiger ist, hängt von den aktuellen und zu erwartenden Hypothekarzinsen, dem Kaufpreis und der Wertentwicklung der Immobilie sowie den potentiellen Mietkosten und der Rendite bei anderen Anlageformen ab. Viele dieser Punkte sind rein spekulativ.
  • Neben der finanziellen Sichtweise spielen persönliche Wünsche eine entscheidende Rolle: Eigentümer geniessen mehr Freiheiten in den eigenen vier Wänden. Allerdings bietet eine Mietimmobilie die Möglichkeit, schnell den Wohnort zu wechseln und damit auf Veränderungen zu reagieren.

Mieten vs. Kaufen: Nicht immer eine Frage der Finanzen

Man könnte sich der Frage “mieten oder kaufen?” ganz nüchtern und ausschliesslich auf der Basis von Zahlen widmen. Doch für sehr viele Menschen sind eben nicht nur die nackten Daten entscheidend. Oft spielen die ganz persönlichen Befindlichkeiten im Alltag eine viel entscheidendere Rolle. 

Und so verwundert es nicht, dass die Freiheiten, die man als Bewohnerin oder Bewohner hat, beim Wohneigentum naturgemäss ausgeprägter sind als in einer Mietwohnung. Im eigenen Haus bzw. der eigenen Wohnung können Sie (fast) immer machen was Sie wollen - natürlich mit Einschränkungen. Auf der anderen Seite bietet die Mietimmobilie insofern mehr Flexibilität, als Sie schneller auf persönliche Veränderungen reagieren können - beispielsweise mit einem Umzug in eine andere Gegend und / oder eine teurere oder günstigere Immobilie.

Wer rein auf Rendite aus ist, sollte den Fokus definitiv auf die prognostizierte Wertentwicklung der Immobilie setzen und genau analysieren, wie viel Geld er oder sie investieren kann. Tipp: Bei einer höheren Eigenkapitalquote bieten die Banken bessere Zinssätze an. Allerdings sollten Sie ebenso weitere Anlageformen prüfen.

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Ist Mieten günstiger als Kaufen - oder umgekehrt?

Was die monatliche Gesamtbelastung betrifft, ist Mieten durch den Zinsanstieg aktuell wieder ähnlich günstig, teilweise sogar deutlich günstiger als vergleichbares Wohneigentum - jedenfalls auf die monatliche finanzielle Belastung bezogen. Allerdings kommt es hier stark auf den zugrunde liegenden Zinssatz sowie die Miet- und Kaufpreise pro Quadratmeter an.

Fakt ist allerdings auch, dass man bei der Miete per Definition eben nur mietet und nicht erwirbt. Ziehen Sie aus der Immobilie aus, haben Sie nichts in der Hand. Beim Wohneigentum zahlen Sie Ihr Hypothekendarlehen ab und erwerben damit immer ein Stück mehr der Immobilie. Das Geld, das Sie investieren, ist also nicht weg, sondern “verwandelt” sich eben nur in einen Sachwert. Das ist jedoch nur ein Teil der Wahrheit, denn die Zinsen und Instandhaltungs- sowie Renovationskosten müssen auch einkalkuliert werden. Zudem wird die Immobilie wahrscheinlich an Wert verlieren und nicht mehr wie in den vergangenen Jahrzehnten stark an Wert zulegen. 

Entscheidende Fragen

1. Wie hoch ist meine Eigenkapitalquote und wie teuer die Immobilie?
2. Will ich die Immobilie vermieten?
3. Möchte ich die Immobilie irgendwann wieder verkaufen?
4. Wenn ich die Immo als Anlage sehe, gibt es bessere Anlageformen?
5. Wie werden sich die Immobilienpreise entwickeln?
6. Wie hoch sind die voraussichtlichen Renovationskosten und damit notwendigen Rücklagen?
7. Wie jung bin ich und wie alt werde ich?
8. Wie hoch ist eine vergleichbare Miete und wie werden sich die Mieten entwickeln?

Zins- und Wertentwicklung: wichtige Parameter

Aktuell (Stand Ende 2023) sind die Zinsen recht hoch und die Immobilienpreise nach wie vor nicht gesunken. Trotz steigender Finanzierungskosten, Energiepreise und Unterhaltskosten übertrifft die Nachfrage nach wie vor das Angebot. 

Konkret: Sie geben also aktuell sehr viel Geld für eine Immobilie aus, sowohl was das Darlehen als auch den Kaufpreis an sich betrifft, und setzen sich dem Risiko aus, dass die Immobilie in ein paar Jahren deutlich an Wert verliert, weil die Nachfrage - zum Beispiel durch weiter steigende Zinsen, Modernisierungsauflagen und Energiepreise - sinkt. 

Wichtige Eckpunkte für Käufer:

  • Bei einer 80-prozentigen Belehnung darf das Haus oder die Wohnung maximal 5,55-mal so viel kosten wie das Einkommen.
  • Hypothekarschulden müssen innerhalb von 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswertes zurückgezahlt werden.
  • Neben dem notwendigen, von der Bank geforderten Eigenkapitalanteil von 20 Prozent, fallen für Käufer zusätzliche Kosten wie Handänderungssteuer, Notariatskosten und eventuell Maklergebühren an.
  • Auch wenn Sie eine Immobilie selbst bewohnen, müssen Sie den sogenannten Eigenmietwert versteuern. Berechnet wird dieser auf Basis der Einkünfte, die Sie rein theoretisch erwirtschaften könnten, wenn Sie das Wohneigentum vermieten würden. Der Eigenmietwert liegt bei ca. 60 - 70% der fiktiven Mieteinnahmen.

Vor- und Nachteile Immobilienkauf

Vorteile

  • mehr Freiheiten als bei einem Mietverhältnis
  • Geld geht nicht verloren, sondern wird angelegt
  • guter Inflationsschutz
  • steuerlich abzugsfähige Steuern und Unterhaltskosten
  • Möglichkeit, Mieteinnahmen zu generieren

Nachteile

  • eventuell zunächst höhere monatliche Belastung
  • örtliche Bindung oder Aufwand, Haus zu verkaufen / zu vermieten
  • eventuell Vorfälligkeitsentschädigung bei frühzeitigem Hausverkauf

Vor- und Nachteile Miete

Vorteile

  • schnellere Reaktion auf persönliche Veränderungen möglich
  • potenziell niedrigere monatliche Belastung
  • geringe Verantwortung

Nachteile

  • weniger Freiheiten als bei Wohneigentum
  • Geld wird nicht in Sachwert angelegt, sondern für Miete ausgegeben

Weiterführende Infos

Sie haben sich entschieden oder zumindest bereits eine Tendenz? Worauf Sie beim Immobilienkauf achten sollten, erfahren Sie Schritt-für-Schritt erklärt in unserer Haus / Wohnung kaufen Checkliste. Gerne beraten wir Sie auch persönlich rund um die Themen Kaufen, Verkaufen, Finanzierung und Steuern. Auch als Mieter erhalten Sie in unserer entsprechenden Rubrik wertvolle Informationen.

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Jasin Isik
SuisseKasse GmbH

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Jasin Isik ist Gründer und Geschäftsführer der SuisseKasse GmbH, der Betreiberfirma von ratgeber-immo.ch. Zu den Geschäftsbereichen der Gesellschaft zählen neben der Immobilienberatung und -vermittlung auch Finanz-, Steuer-, Vorsorge und Versicherungsdienstleistungen. 

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