Checkliste Immobilienkauf – Haus/Wohnung kaufen

1. Kauf hinterfragen

Bevor es losgeht, stellen Sie sich noch ein letztes Mal die Frage: Soll ich wirklich eine Immobilie kaufen oder wäre die Miete nicht doch die bessere Variante? Tatsächlich ist es so, dass die Immobilienpreise aufgrund steigender Hypothekarzinsen und der vielen Immobilien, die wegen Notverkäufen auf dem Markt sind, aktuell sinken. Der Zeitpunkt könnte also gut sein, um ein Schnäppchen zu machen.

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Jasin Isik
Geschäftsführer Suisse Immopartner - SuisseKasse GmbH

« Während Personen, die bereits länger im Besitz einer Liegenschaft sind, durch steigende Zinsen enorme Probleme bis hin zur Zwangsversteigerung drohen, kann sich die Situation für Personen, die jetzt oder später ein Haus kaufen möchten, auszahlen. Der Zinsanstieg wird sich perspektivisch noch deutlicher preissenkend auf Immobilien auswirken. Trotz der vermeintlich teureren Finanzierung sinkt die Gesamtbelastung. Zudem kann die Zwischenzeit genutzt werden, um das Eigenkapital durch kluge Vorsorgelösungen - zum Beispiel in der dritten Säule - zu maximieren. Auch hierdurch sinkt der spätere Finanzierungsbedarf. »

2. Wichtige Eckdaten definieren

Trotz vieler Unklarheiten gibt es natürlich genügend gute Gründe, dennoch in ein Haus zu investieren. Da wären vor allem der Platz und die Unabhängigkeit - zwei Punkte, die vielen Menschen viel Geld wert sind. Haben Sie sich also definitiv für den Kauf einer Immobilie entschlossen, definieren Sie unbedingt die wichtigsten Eckpunkte. Nur so werden Sie in der Lage sein, die passende Immobilie für sich (und Ihre Familie) zu finden.

Stellen Sie sich folgende Fragen:

  1. Möchte ich die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten?
  2. In welcher Region muss sich die Liegenschaft befinden - wie gross darf der Suchradius sein?
  3. Wie viel Geld bin ich bereit auszugeben?
    1. Wie hoch ist mein Eigenkapital?
    2. Wie viel Schulden möchte ich maximal machen (Höhe des Darlehens)?
  4. Wie viele Zimmer braucht die Immobilie?
  5. Möchte ich einen grossen Garten?
  6. Bin ich bereit, Renovationen zu übernehmen oder soll die Immobilie top modernisiert sein?
  7. Welche Heizungsart (Energieträger) kommt in Frage?
    1. Wie alt darf die Heizung maximal sein?
  8. Welche Nebenkosten bin ich bereit, monatlich / jährlich zu tragen (abhängig von Grösse, Energieträger etc.)?

Und last but not least: Wie sehr besteht Bereitschaft, von meinen Wunschvorstellungen abzuweichen, wenn sich keine passende Immobilie findet oder eine Immobilie nicht alle Kriterien erfüllt, dafür jedoch finanziell sehr attraktiv ist?

3. Finanzierung klären

Selbst Gut- und Top-Verdiener werden selten den Kaufpreis einer Immobilie auf dem Konto oder Sparkonto liegen haben. Vielleicht haben Sie jedoch in einer Säule 3a vorgesorgt und möchten dieses Kapital nun vorzeitig beziehen, um ihr selbstbewohntes Wohneigentum zu finanzieren - oder das Guthaben verpfänden? Oder Sie spielen ergänzend mit dem Gedanken, Pensionskassenguthaben frühzeitig zu beziehen?

Damit die Bank Ihnen ein Darlehen einräumt, müssen Sie mindestens 20 % des Kaufpreises an Eigenkapital vorweisen können. Einfache Rechnung: Bei einem Haus für 1’000’000 Franken benötigen Sie 200’000 Franken Eigenkapital. 

Vorsicht bei Auflösung und Verpfändung der Ersparnisse

Wer alle Ersparnisse und Anlagen vorzeitig bezieht, erlebt im Rentenalter oft sein blaues Wunder. Obwohl man sich die Mietkosten spart oder man sogar Einnahmen durch die Vermietung der Liegenschaft hat, kostet diese jeden Monat Geld - vor allem zukünftige Renovationen schlagen, neben den regulären Nebenkosten, ordentlich zu Buche.

Ist man später mehr oder weniger auf die Basisrenten aus Säule 1 und 2 angewiesen, reicht das Geld oft nicht. Zudem ist nicht sicher, ob sich das Haus später gut verkaufen lässt, wenn man dringend Kapital benötigt.

Kaufen Sie sich wirklich nur dann ein Haus, wenn Sie es sich tatsächlich leisten können. Gerne prüfen unsere Expertinnen und Experten Ihre persönliche Situation unter Berücksichtigung Ihrer privaten Pläne. 

> Infos zu Nebenkosten und Rücklagen für Immobilieneigentümer
> Vorsorgerechner: ungefähren Rentenanspruch berechnen

Hypothekendarlehen vergleichen

Vergleichen Sie unbedingt die Zinsen verschiedene Anbieter oder lassen Sie sich unabhängig zur Finanzierung Ihrer Traumimmobilie beraten. Unsere Expert:innen sind persönlich für Sie da und klären nicht nur die Finanzierungsoptionen, sondern beraten Sie auf Wunsch umfassend zum Thema Immobilienkauf.

4. Aktive Suche

Gehen Sie spätestens jetzt aktiv auf die Suche nach einer passenden Immobilie. Nutzen Sie dafür sämtliche Kanäle - vor allem die bekannten Online-Portale können eine erste Anlaufstelle sein.

Tipp: Sie werden niemals alle Angebote, die in Ihr Suchschema passen, in öffentlichen Inseraten sehen. Teilweise werden Immobilien auch von Maklern direkt zwischen Verkäufern und Käufern vermittelt. Gerne unterstützen wir Sie bei der Suche.

4. 1. Besichtigungstermine

Schauen Sie sich eine Reihe von Objekten an und stellen Sie so viele Fragen wie möglich - zum Beispiel:

  • Wieso wird das Haus verkauft - welchen Haken gibt es?
  • Wie ist die Nachbarschaft?
  • Wann wurde das letzte Mal renoviert?
  • Welche Bausubstanz hat das Haus?
  • Gibt es Schäden, die nicht auf den ersten Blick ersichtlich sind?
  • Wie wurde der Verkaufspreis des Hauses ermittelt?

Verhandeln Sie bereits beim Besichtigungstermin, um zu erörtern, ob Sie sich überhaupt mit dem Verkäufer einig werden können.

5. Kaufvertrag

Kommt es zu einer Einigung, ist der Kaufvertrag der erste Schritt zum offiziellen Eigentümerwechsel der Liegenschaft. Prüfen Sie den Vertrag genau - oder konsultieren Sie bestenfalls den Notar oder Anwalt, der bei der Abwicklung des Geschäfts unterstützt.

Die wichtigsten Inhalte des Vertrags im Überblick:

  • Name, Geburtsdatum und Anschrift (Käufer und Verkäufer)
  • Bezeichnung der Immobilie
  • Definition sämtlicher übernommener Gegenstände
  • Modalitäten (Löschung / Übernahme) etwaiger Grundschulden
  • Kaufpreis
  • Zahlungsmodalitäten (Zahlungsart und Fälligkeit)
  • Besitzübergang
  • Käuferrechte bei Mängeln
  • Auflassung und Ablauf der Eigentumsübertragung

6. Notarielle Beurkundung

Um den Verkauf einer Immobilie erfolgreich abzuschliessen, ist es zwingend erforderlich, dass der Kaufvertrag in einer öffentlichen Beurkundung festgehalten wird. Darüber hinaus muss der Eigentumswechsel im Grundbuch vermerkt werden - nur auf diese Weise wird die rechtmässige Übertragung dokumentiert.

Der gängige Prozess hierfür ist wie folgt:

  1. Nachdem sich beide Vertragsparteien auf die Bedingungen geeinigt haben, wird das Kaufversprechen dem zuständigen Notar übergeben.
  2. Anschliessend erfolgt die Unterzeichnung des Vertrags durch beide Parteien, um die Vereinbarung rechtsgültig zu machen.
  3. Der Vertrag wird in Kopie an beide Vertragspartner ausgehändigt, um ihnen eine schriftliche Dokumentation des Geschäfts zu ermöglichen.
  4. Das Notariat meldet den vollzogenen Verkauf anschliessend dem Grundbuchamt, um den Eigentumswechsel offiziell zu registrieren.
  5. Mit diesen Schritten wird der Immobilienverkauf rechtssicher abgewickelt und der Eigentümerwechsel ordnungsgemäss im Grundbuch vermerkt.

Soll es mehrere Eigentümer geben?

Klären Sie am besten noch vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags, wer im Grundbuch als Eigentümer des Hauses eingetragen werden soll. Beispiel: Ehepaare könnten sich für die Form des Miteigentums entscheiden. Hier werden zwei (oder mehrere Personen, wenn es keine Partnerschaft betrifft) als Eigentümer eingetragen. Jeder Eigentümer kann über seinen definierten Anteil frei verfügen. Dies ist beispielsweise bei einer Scheidung relevant, wenn Eheleute eine Gütertrennung vereinbart haben.

Folgende Eigentumsformen bei Immobilien kommen in Frage:

  • Alleineigentum (nur ein Eigentümer)
  • Gesamteigentum (mehrere Eigentümer ohne fest definierten Anteil - Definition durch übergeordnete Regelung wie Ehevertrag)
  • Miteigentum (fest definierte Anteile am Wohneigentum mehrerer Personen)

7. Schlüsselübergabe

Nachdem die im Kaufvertrag vereinbarten Zahlungs- und Übergabemodalitäten berücksichtigt wurden, wird nun ein Zeitpunkt für die Schlüsselübergabe festgelegt. Wichtig: Erstellen Sie ein detailliertes Übergabeprotokoll, in dem alle wichtigen Aspekte angemessen dokumentiert werden.

Hauskauf für Ausländer: wichtige Infos

Sie möchten als Nicht-Schweizer:in ein Haus oder eine Wohnung in der Schweiz kaufen, um diese/s zu bewohnen oder zu vermieten? Dann beachten Sie, dass der Immobilienerwerb durch Ausländer:innen teilweise genehmigungspflichtig ist. Detaillierte Infos erhalten Sie im Ratgeber auf unserem Portal auf-in-die-schweiz.de. Selbstverständlich beraten wir Sie auch persönlich.

8. Versicherungen abschliessen

Die Gebäudeversicherung ist in den meisten Kantonen obligatorisch und deckt Schäden, die durch Feuer, die Folgen von Hochwasser und Überschwemmung, Blitzeinschlägen, Explosionen oder Lawinen sowie Erdrutsche und Felsstürzen entstehen. Wichtig: Es sind in der Regel keine Schäden an Gegenständen oder Anlagen abgedeckt, die sich im Gebäude befinden.  Je nach Wert und Lage des Gebäudes sollten Sie über ergänzende Policen - zum Beispiel eine gute Hausratversicherung - nachdenken.

9. Steuern zahlen

Selbst wenn Sie selbst im Haus oder in der Wohnung wohnen, müssen Sie den sogenannten Eigenmietwert versteuern. Berechnet wird dieser auf Basis der Einkünfte, die Sie rein theoretisch erwirtschaften könnten, wenn Sie das Wohneigentum vermieten würden. Der Eigenmietwert liegt bei ca. 60 - 70 % der fiktiven Mieteinnahmen.

Beispiel für die Berechnung der Steuer auf den Eigenmietwert

60 % x 2’100 Franken (marktübliche Miete für Ihre Immobilie pro Monat ) = 1’260 Franken (Eigenmietwert)

1’260 Franken (Eigenmietwert pro Monat) x 12 (Monate) = 15’120 Franken (Besteuerungsgrundlage)

29,56 Prozent (durchschnittliche Einkommensteuerlast) x 15’120 Franken (Besteuerungsgrundlage) = 4’469.47 Franken

Neben dem zu versteuernden Eigenmietwert müssen Sie in vielen Kantonen zudem eine Liegenschaftssteuer entrichten.  Dies beträgt zwischen 0,2 und 3 Promille ( je nach Kanton) des geschätzten Immobilienwertes. Die Steuer wird jährlich vom Kanton und/oder der Gemeinde erhoben.

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Ratgeber-Steuern.ch wird von der SuisseKasse GmbH betrieben. Wir unterstützen Schweizerinnen und Schweizer sowie solche, die es werden wollen, in zahlreichen Belangen.

Klara-Marie Beringmeyer
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Jasin Isik
SuisseKasse GmbH

Geprüfter Inhalt

Jasin Isik ist Gründer und Geschäftsführer der SuisseKasse GmbH, der Betreiberfirma von ratgeber-immo.ch. Zu den Geschäftsbereichen der Gesellschaft zählen neben der Immobilienberatung und -vermittlung auch Finanz-, Steuer-, Vorsorge und Versicherungsdienstleistungen. 

Guter Rat muss nicht teuer sein.

Sie wollen eine professionelle Einschätzung Ihrer Situation, wünschen Unterstützung beim Verkauf der Immobilie, haben eine Frage zur steuerlichen Handhabung mit dem Verkaufserlös oder sind auf der Suche nach einer neuen Immobilie, die besser zu Ihrer Lebenswirklichkeit passt? Gerne unterstützen wir Sie in allen Belangen. Kontaktieren Sie uns telefonisch über unsere kostenlose Hotline, schreiben Sie eine E-Mail oder hinterlassen Sie uns eine Nachricht über das Kontaktformular.

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