Ablauf: Immobilie [Haus/Wohnung] (selbst) verkaufen – Checkliste
Selbst in Eigenregie oder mit Makler: der grundlegende Ablauf beim Verkauf einer Immobilie unterscheidet sich nicht großartig. Der Unterschied: Wer sich dafür entscheidet, den Verkauf eigenständig durchzuführen, muss naturgemäss jeden Schritt auch einzeln abwickeln.
Besorgung sämtlicher Unterlagen
Ohne die notwendigen Dokumente geht beim Hausverkauf oder dem Verkauf einer Wohnung überhaupt nichts. Die Unterlagen sind sowohl für die Erstellung eines Verkaufsdossiers notwendig, werden gegebenenfalls aber auch für eine Immobilienbewertung herangezogen.
Notwendige Unterlagen:
- Grundbuchauszug
- Katasterplan
- Grundrissplan
- Detaillierte Baupläne & -beschrieb (falls vorhanden)
- Nachweise von Sanierungen
- Nachweis Gebäudeversicherung
- GEAK-Ausweis – falls vorhanden (Gebäudeenergieausweis der Kantone)
- SiNa – jünger als 5 Jahre (Sicherheitsnachweis Elektroinstallationen)
- Kaufvertrag der Immobilie mit Kaufpreis
- Eigenmietwert/Steuerwert
- Privatrechtliche Vereinbarungen
- Handbücher und Garantieinformationen für Geräte
Schätzung des Marktwerts
Jetzt geht’s ans Eingemachte. Eine realistische Schätzung des Marktwerts ist insofern von Bedeutung, als sie mit einer Überschätzung zu wenige Interessenten anlocken und mit einer Unterschätzung die Immobilie im schlimmsten Fall deutlich unter Wert veräussern. Beide Szenarien sollten Sie tunlichst vermeiden.
Tipp: Professionelle Immobilienmakler übernehmen die Marktpreisermittlung gegebenenfalls. Andernfalls können Sie die Immobilie von einem separaten Sachverständigen schätzen lassen. Kostenlose Online-Bewertungen sind teilweise sehr ungenau.
Vermarktung der Immobilie
Mit allen notwendigen Unterlagen und einem hoffentlich realistischen Verkehrswert ausgestattet, können Sie mit der Vermarktung der Immobilie starten. Erstellen Sie dazu Inserate auf bekannten Immobilienportalen und / oder in Offline-Medien wie Zeitungen. Folgende Punkte können bei der Vermarktung helfen:
- eine detaillierte Beschreibung der Immobilie
- aussagekräftige Fotos
- Home Staging
- 360° Rundgang
- Online-Besichtigung
- Energieausweis
Makler nutzen zudem ihr bestehendes Netzwerk, um das Haus / die Wohnung zu vermarkten und übernehmen die Erstellung professioneller Fotos für aussagekräftige Inserate. Auch Home Staging kann Teil der Dienstleistung sein. Der Preis, mit dem Sie “ins Rennen” gehen können, liegt durch entsprechende Massnahmen nicht selten deutlich über dem vergleichbarer Immobilien ohne professionelle Exposes. Dies schlägt sich auch auf den letztlich erzielbaren Verkaufspreis nieder.
Besichtigungstermine & Preisverhandlungen
Laden Sie nur Personen ein, bei denen Sie auch das Gefühl haben, dass diese tatsächlich an der Immobilie interessiert sind. Hierfür eignet sich eine Vorselektion nach bestimmten Kriterien - natürlich nur, wenn es ausreichend Anfragen gibt.
Bei den Besichtigungsterminen sollten Sie alle Fakten und Daten rund um die Immobilie auswendig kennen oder jedenfalls schnell nachschlagen können. Alle Fragen sind natürlich wahrheitsgemäss zu beantworten.
Oft braucht es sehr viele Besichtigungstermine, um einen Käufer zu finden. Maklerbüros übernehmen die zeitaufwendigen Termine und sind Profis in puncto Preisverhandlung.
Abschluss Kaufvertrag
Ist ein Käufer für die Immobilie gefunden und ist man sich über den Preis und sämtliche weiteren Modalitäten einig, steht der Abschluss des Kaufvertrags an. Hierfür finden sich Muster im Internet. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte sich diesen bei einem Fachanwalt oder Notar erstellen lassen. Seriöse und versierte Makler sind auch an dieser Stelle behilflich.
Die wichtigsten Inhalte im Überblick:
- Name, Geburtsdatum und Anschrift (Käufer und Verkäufer)
- Bezeichnung der Immobilie
- Definition sämtlicher übernommener Gegenstände
- Modalitäten (Löschung / Übernahme) etwaiger Grundschulden
- Kaufpreis
- Zahlungsmodalitäten (Zahlungsart und Fälligkeit)
- Besitzübergang
- Käuferrechte bei Mängeln
- Auflassung und Ablauf der Eigentumsübertragung
Notartermin
Um den Immobilienverkauf abzuschliessen muss der Kaufvertrag öffentlich beurkundet werden. Ausserdem ist der Eigentumswechsel im Grundbuch zu vermerken.
Der übliche Ablauf:
- Übergabe des Kaufversprechens an Notar
- Unterschrift beider Vertragspartner
- Aushändigung des Vertrags in Kopie an beide Parteien
- Meldung des vollzogenen Geschäfts bei Grundbuchamt durch Notariat
Schlüsselübergabe
Gemäss der im Kaufvertrag festgehaltenen Zahlungs- und Übergabemodalitäten wird nun ein Termin für die Schlüsselübergabe vereinbart. Hier sollte auf die Erstellung eines Übergabeprotokolls geachtet werden.
Wichtig für Verkäufer: Die Frist für die Einreichung der Deklaration bezüglich der Grundstückgewinnsteuer beträgt nur 30 Tage. Es gibt jedoch die Möglichkeit, eine Fristverlängerung zu beantragen. Erfahrene Immobilienmakler werden Sie hierzu beraten.
