Haus / Wohnung vermieten: alle Infos [Übersicht] – so gehen Sie vor

Die Nachfrage nach Immobilien zum Kauf sinkt. Grund sind vor allem steigende Zinsen in Verbindung mit nach wie vor hohen Kaufpreisen. Es kann also sein, dass man umziehen möchte und sein Haus oder die Eigentumswohnung schlichtweg nicht verkauft bekommt. Die Lösung kann die Vermietung der eigenen Immobilie sein. Auch bei geerbten Liegenschaften, die einen selber nichts gekostet haben, ist die Vermietung eine tolle Möglichkeit, mehr oder weniger passives Einkommen zu generieren. Teilweise entscheiden sich auch Paare nach der Scheidung dazu, das gemeinsame Haus zu vermieten und sich die Einkünfte zu teilen. Und last but not least gibt es da noch die Investoren, die von der Vermietung leben. Doch ganz egal, wieso ein Haus oder eine Wohnung vermietet wird: Die grundlegenden Aspekte, die es zu beachten gilt, sind immer die gleichen. Wir klären auf.

Bevor Sie starten: Lohnt sich die Vermietung überhaupt?

Entscheiden Sie sich nicht blind und unüberlegt dazu, Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu vermieten. Teilweise ist der Verkauf, sofern sich ein Käufer findet, die finanziell gesehen bessere Option. Das liegt vor allem an den perspektivisch sinkenden Immobilienpreisen und den Instandhaltungskosten, die Sie als Vermieter tragen müssen.

Vorteile

  • monatliches Einkommen (bestenfalls)
  • Inflationsschutz dank Sachwert
  • eventueller Wertanstieg
  • Möglichkeit, Immobilie selber zu bewohnen

Nachteile

  • Instandhaltungskosten
  • administrativer Aufwand
  • Mietausfall und Leerstand als Risiko
  • keine direkte Liquidität
  • einkommensteuerpflichtige Mieteinnahmen
  • eventuell Wertverlust der Immobilie

In folgenden Fällen ist die Vermietung eine sinnvolle Möglichkeit:

  1. Sie haben das Haus geerbt.
  2. Das Haus ist abbezahlt, es gehört also voll und ganz Ihnen.
  3. Die Liegenschaft ist in einem guten Zustand - hohe Renovationskosten sind vorerst nicht zu erwarten.
  4. Sie finden aktuell keinen Käufer oder zumindest nicht zu einem Preis, mit dem Sie einverstanden sind.
  5. Der potentielle Mietertrag ist im Vergleich zum Verkehrswert ziemlich hoch.
  6. Aus persönlichen Gründen können und wollen Sie sich aktuell nicht ganz von der Immobilie trennen.

Immobilie vermieten Schritt für Schritt

Gewusst wie: Wir verraten Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie bei der erfolgreichen Vermietung Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses vorgehen. Sollten Sie dennoch Unterstützung benötigen, sind wir natürlich persönlich für Sie da.

1) Festlegung des Mietzinses

Sie haben sich dazu entschlossen, die Immobilie zu vermieten? Dann starten Sie, indem Sie einen optimalen Mietzins festlegen. Hierbei sind Sie nicht vollkommen frei, sondern müssen sich nach den ortsüblichen Mieten richten. Der Mietzins darf nicht gemäss Art. 253b OR missbräuchlich sein. Eine unabhängige Bezugsgröße (für Vermieter und Mieter) kann der Referenzzinssatz sein.

2) Renovationen durchführen

Wir empfehlen Ihnen, die Immobilie auf Vordermann zu bringen, bevor Sie das Inserat schalten und einen Makler beauftragen, die passende Mietpartei zu finden. Denn so lässt sich nicht zur der Mietzins optimieren: Vielmehr sparen Sie sich den Stress, diese Aufgaben im Nachgang zu erledigen. Auch im Expose machen sich Fotos einer Immobilie, die sich im guten Zustand befindet, besser.

3) Inserat schalten (oder Makler beauftragen)

Ein aussagekräftiges Inserat erhöht die Chance, die passenden Mieter zu finden. Folgende Aspekte sollte das Inserat enthalten:

  1. Bilder jedes Zimmers (am besten aus verschiedenen Blickwinkeln)
  2. eine detaillierte Beschreibung
    1. Eigenschaften
    2. Heizungsart
    3. Dämmung
    4. allgemeiner Zustand
    5. Größe / m²
    6. Anzahl der Zimmer
    7. Lage der Immobilie etc.
  3. Infos zum Mietzins
    1. Netto-Mietzins
    2. Nebenkosten
    3. Brutto-Mietzins
  4. ein Grundriss des Hauses / der Wohnung
  5. Höhe der Mietkaution

4) Besichtigungen vereinbaren

Sollten sich sehr viele Interessenten melden, was bei guten Immobilien in beliebten Gegenden der Fall sein wird, empfehlen wir Ihnen, bereits eine Vorauswahl zu treffen. Wer es mit der Anfrage ernst meint, wird Ihnen in der Nachricht ausreichend Infos über sich bereitstellen. Gemäß Ihren persönlichen Anforderungen können Sie so genau die Personen einladen, die Sie genauer kennenlernen möchten.

Vereinbaren Sie dazu am besten einen Sammeltermin, an dem Sie die Besichtigung nacheinander mit den Interessen durchführen. So sparen Sie sich Zeit. Sollten Sie einen Makler beauftragt haben, kann dieser die Besichtigungstermine für Sie wahrnehmen.

5) Entscheidung und Mietvertrag

Ist die Entscheidung gefallen, geht es an die Erstellung und Unterzeichnung des Mietvertrags. Das Dokument sollte folgende Punkte enthalten:

  • Mietdauer und Kündigungsfrist
  • Abwicklung und Zeitpunkt der Mietzahlungen
  • Kaution
  • Rahmenbedingungen zur Nutzung und Untervermietung
  • Regelungen bezüglich Instandhaltung und
  • Haustiere und Rauchen
  • Vertragsstrafen und Schadenersatz
  • Vertragsänderungen

Tipp: Laden Sie sich unseren kostenlosen Mietvertrag-Vordruck herunter. Diesen können Sie handschriftlich oder direkt am PC ausfüllen.

6) Schlüsselübergabe

Ganz wichtig bei der Schlüsselübergabe: Machen Sie ein Übergabeprotokoll, in dem mögliche Mängel festgehalten werden. Damit sind beide Parteien auf der sicheren Seite. Ansonsten gilt, dass Sie als Vermieter kein Recht darauf haben, einen Schlüssel zur Wohnung bzw. dem Haus der Mieter zu behalten - ausser die Mietpartei wünscht dies explizit.

7) Mietkaution mit erster Miete verlangen

Die Mietkaution dient dazu, dass mögliche durch die Mieter verursachten Schäden, aber auch ausbleibende Mietzahlungen, nicht zu Ihren Lasten gehen. Sie dürfen allerdings nicht mehr als drei Monatsmieten verlangen. Es ist üblich, dass diese Kaution gemeinsam mit der ersten Mietzahlung auf das Konto des Vermieters gezahlt wird.

Wichtig: Die Mietkaution muss auf einem separaten Konto (Kautionskonto) angelegt werden und darf nicht in Ihr Privatvermögen übergehen.

8) Nebenkostenabrechnungen erstellen

Als Vermieter sind Sie verpflichtet, jedes Jahr eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Haben die Mieter zu viel durch die Nebenkostenvorauszahlung gezahlt, ist der Überschuss zurückzuerstatten. Wurde hingegen mehr verbraucht, so müssen die Mieter den Restbetrag nachzahlen.

Es ist wichtig, dass die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 6 Monaten nach dem Ende der Abrechnungsperiode vorliegt. Die Abrechnungsperiode der Nebenkostenabrechnung erstreckt sich für gewöhnlich vom 1. Juli bis zum 30. Juni oder vom 1. Januar bis zum 31. Dezember.

> Nebenkostenabrechnung / Schlussrechnung erstellen: Ablauf / Infos für Vermieter

9) Steuern zahlen

Die Einkünfte aus der Vermietung Ihrer Immobilie sind steuerpflichtig und werden gemäss der geltenden Einkommensteuer versteuert. Es gilt: Eine Immobilie ist immer dort zu versteuern, wo sich diese befindet. Das kann also auch ein anderer als Ihr Wohnkanton sein.

  • Befindet sich die Liegenschaft in Ihrem Wohnkanton, geben Sie die Einnahmen unter «Einkünfte aus Liegenschaften» an.
  • Für Immobilien ausserhalb Ihres Wohnkantons, füllen Sie das Formular «ausserhalb des Kantons wohnhafte natürliche Personen mit Liegenschaften» des zuständigen Kantons aus.

Tipp: Etwaige Kosten für Reparaturen, Versicherungsprämien für notwendige Gebäudeversicherungen sowie Hypothekarzinsen können Sie selbstverständlich steuerlich geltend machen, um Ihre Steuerlast zu senken.

> Alle Infos zur Versteuerung von Mieteinnahmen in der Schweiz

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Klara-Marie Beringmeyer
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Jasin Isik
SuisseKasse GmbH

Geprüfter Inhalt

Jasin Isik ist Gründer und Geschäftsführer der SuisseKasse GmbH, der Betreiberfirma von ratgeber-immo.ch. Zu den Geschäftsbereichen der Gesellschaft zählen neben der Immobilienberatung und -vermittlung auch Finanz-, Steuer-, Vorsorge und Versicherungsdienstleistungen. 

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