Discounted Cashflow Methode (DCF)

Bei der international anerkannten Discounted Cashflow Methode (DCF) zur Immobilienbewertung wird der Verkehrswert bzw. Marktwert einer Liegenschaft auf Basis der zukünftigen Zahlungsströme ermittelt. Die Schätzmethode ist vor allem für Geschäftsimmobilien, Entwicklungsprojekte und große Mehrfamilienhäuser geeignet. Die Swiss Valuation Standards sprechen von «der Summe der in den einzelnen Zeitperioden anfallenden und diskontierten Geldströmen».

Vor allem für Investoren geeignete Methode

Einfach ausgedrückt werden bei der DCF-Methode zukünftige Einnahmen, die mit einer Immobilie generiert werden, abzüglich zukünftiger Ausgaben (Cash Flows) diskontiert und addiert. Die exakte Formel ist nicht genormt - viele Faktoren können sehr unklar sein und damit zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.

Bei rein auf Ertrag ausgerichteten Objekten wie Industriegeländen, Entwicklungsprojekten, Bürogebäuden und ähnlichen Werten ist die Methode jedoch absoluter Standard. Eine reine Immobilienbewertung mit einem klassischen Verfahren wie dem Realwertverfahren oder der hedonischen Methode würde die Komplexität der Investition nur unzureichend abbilden.

DCF-Methode oftmals mit sehr unterschiedlichen Ergebnissen

Die DCF-Bewertung erfordert eine sorgfältige Analyse:  Die Bewertung hängt stark davon ab, ob die einzelnen Faktoren, wie das Schätzen und Vorhersagen von zukünftigen Zahlungsströmen und Risiken, optimistisch oder eher pessimistisch bewertet werden. Unterschiedliche Herangehensweisen können zu erheblichen Veränderungen im Liegenschaftswert führen.

Ablauf der Bewertung

Für gewöhnlich folgt die Immobilienbewertung gemäß DCF-Methode in einem Zwei- oder Drei-Phasen-Modell:

  • Detailplanungsphase und Exit Phase oder
  • Prognosephase, Diskontierungsphase und Residualwertphase.

Prognosephase

In dieser Phase werden die erwarteten zukünftigen Cashflows, wie z.B. Mieteinnahmen und Verkaufserlöse, für einen bestimmten Prognosezeitraum geschätzt. Diese Schätzungen basieren auf einer Analyse der historischen Finanzen und der aktuellen Marktsituation.

Diskontierungsphase

In dieser Phase werden die erwarteten zukünftigen Cashflows auf ihren Barwert abgezinst. Hierfür wird ein Diskontierungssatz verwendet, der das Risiko und die Opportunitätskosten des Investments widerspiegelt. Der Diskontsatz wird aus über 8.000 Beobachtungen schweizweit pro Gemeinde erhoben.

Residualwertphase

In dieser letzten Phase wird der Residualwert der Immobilie am Ende des Prognosezeitraums ermittelt. Dieser Wert wird durch eine Schätzung des Verkaufserlöses der Immobilie zum Ende des Prognosezeitraums berechnet und dann auf seinen Barwert abgezinst.

Die Ergebnisse aus jeder Phase werden anschliessend zusammengeführt, um den aktuellen Wert der Immobilie zu bestimmen.

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Jasin Isik
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Jasin Isik ist Gründer und Geschäftsführer der SuisseKasse GmbH, der Betreiberfirma von ratgeber-immo.ch. Zu den Geschäftsbereichen der Gesellschaft zählen neben der Immobilienberatung und -vermittlung auch Finanz-, Steuer-, Vorsorge und Versicherungsdienstleistungen. 

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