Ertragswertmethode

Die Ertragswertmethode wird insbesondere bei der Bewertung von Mietobjekten angewendet - beispielsweise bei Wohn- und Geschäftsimmobilien (vermietete Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie Geschäfts- und Bürohäuser). Der Wert einer Immobilie wird hierbei auf Basis der erwartbaren Erträge durch Vermietung und Verpachtung kalkuliert. Der Ertragswert gibt also Aufschluss über das Renditepotential eines Objekts.

Ablauf der Bewertung

  • Zunächst werden die erwarteten Mieteinnahmen und Betriebskosten ermittelt.
  • Anschliessend sind die zukünftigen Erträge auf ihren Barwert zurückzurechnen. Dabei wird ein Kapitalisierungszinssatz verwendet, der sich aus dem Marktzinssatz und einem Risikoaufschlag ergibt. Der Kapitalisierungszinssatz wird in der Regel auf Basis von Vergleichstransaktionen und Marktdaten ermittelt.
  • Darüber hinaus müssen bei der Immobilienbewertung mit der Ertragswertmethode auch weitere Faktoren berücksichtigt werden. Dau zählen der Zustand der Immobilie, die Lage, die Bauqualität sowie die allgemeine Marktsituation.

Rechenbeispiel

Folgende Formel wird zur Berechnung des Verkehrswertes angewendet:
Ertragswert = Jährliche Nettomieteinnahmen × (100/Kapitalisierungssatz)

Bei einem erwartbaren Netto-Mietertrag von 4'500 Franken monatlich (54'000 Franken pro Jahr) und einem Kapitalisierungszinssatz von 5 würde der Ertragswert gerundet 1'080'000 Franken betragen.

54'000 * 100 / 5 = 1'080'000

Um nun den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln, wird die Ertragswert die technische Altersentwertung vom berechneten Ertragswert abgezogen.

Was ist der Kapitalisierungszinssatz?

Der Kapitalisierungszinssatz setzt sich aus zwei Komponenten zusammen:

  1. dem risikofreien Zinssatz und
  2. dem Risikoaufschlag.

Der risikofreie Zinssatz entspricht in der Regel dem Zinssatz von risikolosen Anlagen wie Staatsanleihen oder Festgeldern. Der Risikoaufschlag auf der anderen Seite hängt von verschiedenen Faktoren ab: So spielen beispielsweise die Lage und der Zustand der zu bewertenden Immobilie eine Rolle.

Der Kapitalisierungszinssatz spiegelt also das Risiko wider, welches mit der Investition (in die Liegenschaft) verbunden ist. Je höher das Risiko, desto höher wird der Risikoaufschlag ausfallen und desto höher wird auch der Kapitalisierungszinssatz sein. Der Barwert der zukünftigen Erträge wird entsprechend niedriger ausfallen, je höher der Kapitalisierungszinssatz ist.

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Jasin Isik
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Jasin Isik ist Gründer und Geschäftsführer der SuisseKasse GmbH, der Betreiberfirma von ratgeber-immo.ch. Zu den Geschäftsbereichen der Gesellschaft zählen neben der Immobilienberatung und -vermittlung auch Finanz-, Steuer-, Vorsorge und Versicherungsdienstleistungen. 

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