Vergleichswertverfahren
Der Name lässt es bereits vermuten: Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie auf Basis ähnlicher und vergleichbarer Liegenschaften ermittelt. Verfahren gilt entsprechend als sehr präzise Punkt der hier ermittelte Verkehrswert entspricht tatsächlich häufig dem, was letztlich beim Kauf bzw. Verkauf im Vertrag steht. Berücksichtigt werden u.a. die Grösse und Lage sowie die Bauweise und der Renovierungsgrad.
Zwei Arten von Vergleichswertverfahren
Direkt oder indirekt: Wir verraten Ihnen die Unterschiede zwischen den beiden Vergleichswertverfahren.
Indirektes Vergleichswertverfahren
Statt mit nur einem, wird die zu bewertende Immobilie beim indirekten Vergleichswertverfahren mit so vielen verkauften Liegenschaften wie möglich verglichen, um einen Vergleichswert zu ermitteln. Gehandelte Immobilien, die mehr als 35 % vom Bewertungsobjekt abweichen, sollten nicht zum Vergleich herangezogen werden. Maßgeblich sind die Eigenschaften des Objekts, also Ausstattung, Baujahr, Jahr des Verkaufs und so weiter.
Direktes Vergleichswertverfahren
Es wäre sehr präzise, wenn es häufiger genutzt werden könnte: Das direkte Vergleichswertverfahren bezieht sich auf ein (nahezu) identisches Objekt in der unmittelbaren Umgebung, das erst kürzlich veräussert wurde. Ein Szenario, das sich nur selten findet. In der Praxis ist das indirekte Vergleichswertverfahren die Regel.
Ablauf der Bewertung
- Zunächst werden die historischen Preise der Vergleichsobjekte ermittelt. In diesem Schritt wird auch klar, welches der beiden Vergleichswertverfahren genutzt werden kann.
- Im Anschluss daran ermittelt der Sachverständige den Quadratmeterpreis des Vergleichsobjekts bzw. der verschiedenen Vergleichsimmobilien (Bildung des Mittelwertes).
- Um den Vergleichswert zu ermitteln, wird der vergleichbare Quadratmeterpreis mit der Fläche des Bewertungsobjekts multipliziert.
- Der Verkehrswert ergibt sich letztlich aus dem vorläufigen Verkehrswert abzüglich etwaiger Kosten für Instandsetzungen, die notwendig wären, um den Standard der Vergleichsobjekte zu erreichen. Auch weitere Korrekturfaktoren werden berücksichtigt.
Korrekturfaktoren
Weil sich Objekte niemals eins zu eins vergleichen können, arbeiten Sachverständige mit entsprechenden Korrekturab- bzw. -aufschlägen (in der Regel bis maximal 35 Prozent). Dabei kommen als folgende Faktoren in Frage:
- Mikrolage
- Verkehrsanbindung
- Verkehrslärm
- etc.
- Modernisierungsbedarf
- Nutzungsmöglichkeiten
- Grundstücksausrichtung
- Nutzungsrechte
Formel und Rechenbeispiel
Formel:
Vergleichspreis pro m² x Fläche der Immobilie - Instandsetzungskosten = Verkehrswert gemäß Vergleichswertverfahren - Verkehrswert x Korrekturfaktoren
Beispiel:
12’000 Franken pro m² X 180 m² - 10’000 Franken Instandsetzungskosten = 2’150’000 Franken - 15 % x 2’150’000 = 1’828’500 Franken
Hedonische Methode oder Vergleichswertverfahren?
Oftmals werden die hedonische Methode und das klassische Vergleichswertverfahren in einen Topf geworfen. Tatsächlich handelt es sich bei der hedonischen Methode um ein Vergleichswertverfahren - allerdings um ein sehr verkürztes mit nicht ganz so präzisen Ergebnissen. Diese Methode wird häufig für schnelle und kostenfreie Online-Bewertungen von Immobilien genutzt.
Das hedonische Modell kann von einer realistischen Einschätzung abweichen, da oftmals die Daten von IAZI genutzt werden und diese die Ausbaustandards und andere Faktoren nicht präzise berücksichtigen. Auch historische Marktdaten von Online-Handelsplätzen werden von vielen Anbietern genutzt.
